Fakten zum Wohnungsmarkt in der Schweiz

Die Bevölkerung der Schweiz ist 2023 fast doppelt so stark gewachsen wie 2022 und bei der letzten Erhebung war ein deutlicher Rückgang der Leerwohnungsquote zu beobachten. Die Wohnungsproduktion nahm in den letzten Jahren ab. Während die meisten vor 2001 erstellten Gebäude mit Heizöl beheizt werden, trifft dies ab Baujahr 2011 auf weniger als 2% der Gebäude zu.

Die Bevölkerung der Schweiz wächst: Historisch hoher Wanderungssaldo 2023

Am 31. Dezember 2023 umfasste die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz 8'960’800 Personen, gegenüber 8'815’400 im Vorjahr (+145’400 Personen; +1.6%). Damit ist sie ist fast doppelt so stark gewachsen wie 2022 (+0.9%), womit das Wachstum so markant ausfiel wie seit Beginn der 1960er-Jahre nicht mehr. Ohne die Personen aus der Ukraine hätte sich die Bevölkerungszahl um 1.0% erhöht.

Nachdem sich die Einwanderung in den Pandemiejahren verlangsamt hatte, zog sie 2022 wieder an und nahm auch 2023 zu. Der Anstieg ist teilweise darauf zurückzuführen, dass die Personen aus der Ukraine seit 2023 zur ständigen Wohnbevölkerung zählen. 2023 wanderten insgesamt 263’800 Personen ein (+38.2% gegenüber 2022), davon waren 22’100 Schweizer Staatsangehörige und 241’700 Ausländerinnen und Ausländer. Bei 53’100 Eingewanderten handelte es sich um Personen mit Schutzstatus S aus der Ukraine (20.1% aller Einwanderungen).

Die Auswanderungen gingen hingegen leicht zurück. 121’600 Personen verliessen die Schweiz (30’700 Schweizer Staatsangehörige und 90’900 ausländische Staatsangehörige). Das entspricht einem Minus von 0.5% im Vergleich zum Vorjahr. In der Folge stieg der Wanderungssaldo (Differenz zwischen Ein- und Auswanderungen) von 68’800 im Jahr 2022 auf 142’300 im Jahr 2023 (+106.9%). Dieser Saldo erklärt rund 95% des Bevölkerungswachstums im Jahr 2023 (gegenüber 90% im Vorjahr). In der Schweiz wurde noch nie zuvor ein so hoher Wanderungssaldo verzeichnet.

Das Referenzszenario schreibt die Entwicklungen der letzten Jahre fort und geht von einem anhaltenden Wachstum der Wohnbevölkerung aus, die im Jahr 2050 voraussichtlich etwa 10.4 Millionen Personen umfasst. 

Dritter Rückgang des Leerstands in Folge

Die Leerwohnungsziffer ist innert Jahresfrist um 0.16 Prozentpunkte von 1.31% auf 1.15% zurückgegangen. Im Kantonsvergleich lagen die tiefsten Leerwohnungsziffern mit je 0.42% in den Kantonen Zug und Genf. Auch im Kanton Obwalden (0.43%) lag am 1. Juni 2023 die Quote unter einem halben Prozent. In 21 Kantonen nahmen die Leerstandziffern gegenüber dem Vorjahr ab und nur in fünf Kantonen nahmen sie zu. Der Kanton Jura (+0.21 Prozentpunkte auf 3.17%) wies dabei die grösste Zunahme und damit auch die höchste Leerwohnungsziffer in der Schweiz aus. Leerstandsquoten über der 2-Prozent-Marke waren zudem in den Kantonen Solothurn (2.39%) und Tessin (2.17%) festzustellen.

In absoluten Zahlen wurden im Vergleich zum Vorjahresstichtag insgesamt 6’731 leer stehende Wohnungen weniger angeboten. Dabei ist der Leerstand in den Kantonen Aargau (-918 Einheiten), Bern (-816 Einheiten) und Tessin (-773 Einheiten) am stärksten zurückgegangen. Am meisten unbesetzte Wohnungen wurden am Referenzstichtag 1. Juni 2023 mit 7’817 Einheiten, wie schon im Vorjahr, im Kanton Bern gezählt. Mehr Leerstand als noch ein Jahr zuvor wurden aus den Kantonen Genf (+130 Einheiten), Luzern (+124 Einheiten), Jura (+100 Einheiten), Zug (+58 Einheiten), Nidwalden (+16 Einheiten) und Basel-Landschaft (+6 Einheiten) gemeldet.

Am Stichtag 1. Juni 2023 wurden insgesamt 44’213 unbewohnte Wohnungen zur Miete angeboten. Dies entspricht im Jahresvergleich einem Rückgang von 8’343 Mietwohnungen bzw. einem Minus von 16%. Genauso nahm das Angebot an leer stehenden Neubauwohnungen (nicht älter 2-jährig) ab. Nur gerade 4’131 neu erstellte Wohnungen wurden auf Stichtag am Markt angeboten. Das sind 732 Wohnungen oder 15% weniger als noch ein Jahr zuvor.

Im Vergleich zum 1. Juni 2022 verringerte sich der Leerwohnungsbestand vorwiegend bei den 1- bis 3-Zimmerwohnungen (zwischen -15% und -16%). Auch das Angebot der leer stehenden 4-Zimmerwohnungen wurde kleiner (-10%). Demgegenüber wurden auf Stichtag mehr Grosswohnungen (5 und mehr Zimmer) angeboten, 3% mehr bei den 5-Zimmerwohnungen und markante 18% bei Wohnungen mit sechs und mehr Zimmern.

Bau- und Wohnungswesen

Ende 2022 wurden in der Schweiz 4.7 Millionen Wohnungen gezählt. Eine Million davon waren Einfamilienhäuser. Der Schweizer Gesamtwohnungsbestand setzt sich hauptsächlich aus mittelgrossen Objekten zusammen: Die Hälfte aller Wohnungen umfasst drei oder vier Zimmer. Seit 1990 ist der Bestand um nahezu 50% gewachsen.

Die Schweiz ist ein Mieterland: Die grosse Mehrheit der Haushalte lebt in Mietwohnungen (2.4 Millionen). Demgegenüber lebt gut ein Drittel der Haushalte in den eigenen vier Wänden, wobei der Eigentümeranteil in den letzten Jahren leicht rückläufig war. 2022 lebten durchschnittlich 2.2 Personen pro Wohnung. 1970 waren es noch 2.9 Personen pro Wohnung.

2022 belief sich die durchschnittliche Miete für 3- bis 4-Zimmerwohnungen auf 1’478 Franken pro Monat. Am höchsten waren die durchschnittlichen Mieten in den Kantonen Zug, Zürich und Schwyz, am günstigsten in den Kantonen Jura und Neuenburg. Die Mieten unterscheiden sich auch stark je nach Lage und Merkmalen des Mietobjekts.

In den Jahren 2013 bis 2018 erreichte die Wohnungsproduktion einen Höchststand. Pro Jahr wurden im Schnitt mehr als 50’000 neue Wohnungen fertiggestellt. In den letzten Jahren hat sich der Trend gewendet. Insgesamt entstanden im Jahr 2021 mit 10’051 neuen Wohngebäuden noch 45’307 Wohnungen.

Über ein Drittel (39%) der Gebäude wurde in den letzten rund 40 Jahren, d.h. nach 1980 erstellt. Während 45% der Einfamilienhäuser seit 1981 gebaut wurden, waren es nur 37% bei den Mehrfamilienhäusern und 20% bei den anderen Gebäudekategorien (nicht reine Wohngebäude). Der Kanton Freiburg verfügt über einen aussergewöhnlich neuen Gebäudepark: 28% der Gebäude stammen aus dem 21. Jahrhundert. Im Gegensatz dazu beträgt der Anteil der in dieser Bauperiode erstellten Gebäude im Kanton Basel-Stadt nur gerade 5%.

Heizsystem und Energieträger

2022 wurden in der Schweiz fast 56.8% aller Wohngebäude mit fossilen Energiequellen (Heizöl und Gas) beheizt, dies trotz des stetigen Rückgangs von Heizöl in den letzten 40 Jahren. 18.5% der Gebäude sind mit Wärmepumpen ausgestattet, ein Anteil der stark gestiegen ist. 11.9% der Gebäude wurden mit Holz und 7.9% mit Elektrizität beheizt. Knapp zwei Drittel der Gebäude sind mit Heizkesseln ausgestattet. Diese werden in der Regel mit Heizöl, Gas oder Holz betrieben.

Während die meisten vor 2001 erstellten Gebäude mit Heizöl beheizt werden, trifft dies ab Baujahr 2011 auf weniger als 2% der Gebäude zu. In fast drei Vierteln der ab 2011 gebauten Gebäude ist eine Wärmepumpe installiert, bei den vor 1971 erstellten Gebäuden liegt dieser Anteil unter 7%.

Knapp 40% der Bevölkerung nutzt Heizöl als Energiequelle. 25.0% heizen mit Gas und 17.7% mit einer Wärmepumpe. 2022 wurde in der Schweiz in 30.1% der Wohngebäude das Warmwasser mit Elektrizität aufbereitet. Die zweithäufigste Energiequelle für die Warmwasseraufbereitung war Heizöl mit einem Anteil von 29.2%.

Eigentumsverhältnisse

2022 gehörten zwei Drittel (67.0%) der Wohngebäude in der Schweiz Privatpersonen. Juristische Personen besassen mehr als jedes zehnte Gebäude (11.9%). 14.4% der Immobilien waren im Besitz von Gemeinschaften, d.h. einfachen Gesellschaften, Erbengemeinschaften, Gütergemeinschaften oder Gemeinderschaften.

Je nach Gebäudekategorie gibt es hinsichtlich der Eigentümer strukturelle Unterschiede. Einfamilienhäuser gehörten im Jahr 2022 zu 75.3% Privatpersonen und zu 18.2% Gemeinschaften (hauptsächlich einfache Gesellschaften, aber auch Erben- und Gütergemeinschaften sowie Gemeinderschaften). Über die Hälfte (55.8%) der Gebäude mit mehreren Wohnungen waren im Besitz von Privatpersonen, 20.3% im Besitz von juristischen Personen. Alte Gebäude befinden sich häufiger im Besitz von Privatpersonen als neuere.

Weitere Informationen zum Wohnungsmarkt in der Schweiz finden Sie hier:

https://www.jll.ch/de/trends-and-insights/research/snapshot-wohnen