L’offre modérée de bureaux conformes aux normes ESG

L’évaluation a montré que l’offre d’espaces de bureaux conformes aux normes ESG est globalement suffisante. Dans les six marchés de bureaux observés à Zurich, Genève, Berne, Lausanne, Bâle et Zoug, il a été possible d'identifier 292'900 m² de surfaces de bureaux présentant des caractéristiques conformes à la durabilité. Cela représente 30,8% de l'offre totale de bureaux dans les régions correspondantes.

Bien qu’il existe des différences significatives entre les différentes zones de marché et au sein de celles-ci. De même, le degré de conformité ESG peut varier fortement. Sans surprise, les bureaux répondant à des normes de durabilité élevées sont souvent situés dans des bâtiments neufs, car de telles mesures ne sont généralement économiquement réalisables qu’au début du cycle de vie d’un bien immobilier ou dans le cas de rénovations importantes.

Genève et Zurich disposent des surfaces de bureaux les plus conformes aux normes ESG

Il est intéressant de constater que les certifications de durabilité sont recherchées plus systématiquement sur les grands marchés de bureaux plus compétitifs (Genève et Zurich) que sur les marchés où la pression concurrentielle est comparativement moins forte (Berne et Zoug). Les deux plus grands marchés de bureaux, Zurich et Genève, comptent le plus grand nombre de surfaces de bureaux conformes aux normes ESG, tant en termes absolus que relatifs (129‘000 m² respectivement 120‘500 m²).

On peut également observer que peu de bureaux conformes aux normes ESG sont disponibles dans les endroits les plus centraux. Alors qu’un total de 30,8 % de l’espace fourni en Suisse répond aux critères de durabilité, la proportion dans les centres-villes et les CBD n’est que de 6,5 %. Cependant, cela ne signifie pas automatiquement qu'il n'y a pas de bureaux durables disponibles dans les centres-villes. Il y en a simplement très peu à louer. Les raisons de la faible disponibilité de bureaux durables dans le CBD (16% à Genève, 3% à Zurich, 0% à Berne et Zoug) peuvent s'expliquer, entre autres, par une activité de construction réduite et des réglementations de protection du patrimoine.

L’emplacement et le prix de la location sont plus importants pour les locataires que l’ESG

Le facteur de durabilité est généralement d’une importance primordiale pour les entreprises à la recherche d’un site. Pour certaines d’entre elles, les certifications correspondantes sont non seulement souhaitées, mais dans certains cas, elles sont même obligatoires. Dans ce processus, les labels de durabilité reconnus au niveau international sont même préférés aux labels nationaux. Pour les entreprises internationales en particulier, il est important de réduire leur empreinte carbone lors de la délocalisation.

Toutefois, l’expérience montre que si une situation centrale et l’accessibilité sont des critères décisifs lors de la recherche d’un nouveau site, les nouveaux bâtiments moins bien situés ne sont souvent pas retenus sur la liste de présélection malgré les certifications de durabilité existantes. Une situation centrale, le prix de location et le concept d’utilisation sont actuellement encore plus importants que la conformité ESG. Généralement, c’est un bureau situé dans un immeuble plus ancien, dont les normes ESG sont faibles, mais dont la qualité de l’emplacement est élevée, qui l’emporte au bout du compte.

Une inversion de tendance semble probable

Différentes évolutions suggèrent cependant que la pondération des facteurs décisionnels va changer à l'avenir.

En Suisse, par exemple, 157 entreprises se sont déjà engagées à atteindre ce qu'on appelle des "objectifs scientifiquement fondés" et s'efforcent ainsi d'adopter des objectifs climatiques basés sur des données scientifiques pour contribuer à limiter le réchauffement climatique. Dans ce contexte, l'utilisation d'espaces de travail conformes aux critères ESG est un aspect central pour atteindre ces objectifs.

Parallèlement aux initiatives volontaires, des réglementations légales entrent également en vigueur. Depuis le 1er janvier 2024, la "Directive sur la communication de la durabilité des entreprises" (CSRD) est en vigueur. Cette directive oblige les entreprises européennes à rendre compte régulièrement de certains critères ESG. Les premiers rapports seront dus en 2025 et 2026. Pour cela, il faut établir des processus appropriés et permettre la collecte des données nécessaires. Certaines de ces données proviennent des fournisseurs, des producteurs et des bailleurs. En Suisse également, de nombreuses entreprises seront concernées par cette obligation de rapport, du moins indirectement.

Méthodologie

Seules les surfaces de bureaux disponibles ont été prises en compte lorsque les bâtiments ont obtenu un ou plusieurs des systèmes de certification suivants : BREEAM, DGNB, greenproperty, LEED, Minergie, SNBS, 2226 et Site 2000 watts.

Une fois qu'une ou plusieurs confirmations ont pu être obtenues, ces espaces ont été déclarés "conformes aux critères ESG".

Au cas par cas, des bâtiments répondant à des normes de durabilité élevées, mais non certifiés ont également été inclus.

Il convient de noter que les informations sur les certificats ou les labels pour les bâtiments sont parfois difficiles d’accès ou pas du tout disponibles, il n’existe aucune garantie d’exhaustivité.

La collecte des données a eu lieu au quatrième trimestre 2023. L’offre de surfaces est la somme de toutes les surfaces pouvant être louées immédiatement et de toutes les surfaces qui seront disponibles dans les six mois suivant la date de référence.